CONTENTS
- 1. 관세상담으로 '해외 부동산 취득 절차' 알아보기
- - 해외부동산 취득 신고 필요
- 2. 관세상담으로 '해외부동산 취득에 따른 세무 절차' 알아보기
- - 단계별로 발생하는 세금
- 3. 관세상담으로 '해외부동산 취득 신고 면제 사유' 알아보기
- - 해외부동산 취득 절차 위반 사례
- 4. 관세상담에서 자주 묻는 해외부동산 관련 세금 문제 FAQ
- 5. 관세상담이 필요하다면?
1. 관세상담으로 '해외 부동산 취득 절차' 알아보기
관세상담에서 해외부동산 관련 세금 문제를 많이 물어보십니다.
해외부동산을 취득하는 경우 여러 가지 신고 및 보고, 세금 문제가 얽혀있기 때문입니다.
관세변호사가 한국 거주자인 개인이 해외 부동산을 취득했을 때 신고해야 하는 절차에 대해 알려드리겠습니다.
해외부동산 취득 신고 필요
해외부동산을 취득했다면 반드시 신고를 진행해야 합니다.
외국환은행장 신고
거주자가 외국에 있는 부동산이나 그 권리를 취득하려면, 정해진 경우를 제외하고 외국환은행에 신고해야 합니다.
신고는 부동산취득신고(수리)서를 작성하여 지정된 외국환은행에 제출하고 수리를 받아야 합니다.
신고가 필요한 경우는 다음과 같습니다.
▶ 본인 또는 배우자가 해외에서 거주할 목적으로 주택을 살 때(배우자 명의로 취득하는 경우도 포함)
▶ 외국에서 부동산을 임대할 때(단, 임차보증금이 미화 1만 달러를 초과하는 경우)
이 규정을 따르지 않으면 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 해당하는 경우에는 반드시 신고 절차를 거쳐야 합니다.
⁕ 내신고 수리 규정
거주자가 외국부동산 매매계약이 확정되기 이전에 지정거래외국환은행의 장으로부터 내신고수리를 받은 경우에는 취득 예정금액의 100분의 10이내에서 외국부동산 취득대금을 지급할 수 있습니다.
이 경우 내신고수리를 받은 날로부터 3개월 이내에 지정거래외국환은행장에게 신고하여 수리를 받거나, 지급한 자금을 국내로 회수하여야 합니다.
한국은행총재 신고
신고면제 및 외국환은행장신고 규정된 경우를 제외하고 거주자가 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하고자 하는 경우에는 부동산취득신고(수리)서를 작성하여 한국은행총재에게 신고하여 수리를 받아야 합니다.
2. 관세상담으로 '해외부동산 취득에 따른 세무 절차' 알아보기
관세상담전문변호사가 해외부동산 취득에 따른 세무 절차를 알려 드리겠습니다.
우선 신고∙수리를 위한 서류를 준비해야 합니다.
해외부동산 취득 신고∙수리는 외국환 거래 은행 한 곳만을 지정해 거래해야 하며, 사후관리도 지정거래 외국환은행을 통해서 진행해야 합니다.
취득대금 해외송금 시 납세증명서를 제출해야 하고, 취득 다음연도 6월까지 ‘해외부동산 취득∙보유∙투자운용 및 처분 명세서’ 를 주소지 관할 세무서에 제출해야 합니다.
해외부동산 임대소득에 대해 다음연도 종합소득세 확정신고 기간 중 신고∙납부를 진행하며, 처분 명세서를 주소지 관할 세무서에 제출해야 합니다.
해외부동산 처분(양도)한 달의 말일부터 2개월 이내에 부동산 양도소득세 예정신고∙납부를 진행해야 합니다.
단계별로 발생하는 세금
해외부동산 관련 세금은 취득, 보유 처분 단계별로 발생합니다.
취득 | 증여세 해당 여부 및 해외 부동산 명세서 제출 |
보유 | 종합소득세 신고∙납부의무 및 해외부동산 명세서 제출 |
처분 | 양도소득세 등 신고∙납부 의무 |
3. 관세상담으로 '해외부동산 취득 신고 면제 사유' 알아보기
관세상담전문변호사가 해외부동산 취득 시 신고가 면제되는 경우에 대해 알려드리겠습니다.
해외부동산 취득 시 신고가 면제되는 경우
(당해 해외지점의 여신회수를 위한 담보권의 실행으로 인한 취득을 포함)
2. 거주자가 비거주자로부터 상속∙유증∙증여로 인하여 부동산에 관한 권리를 취득하는 경우
3. 정부가 외국에 있는 비거주자로부터 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
4. 외국인거주자와 법 제3조제1항제15호 단서의 규정에 해당하는 거주자가 법 또는 영의 적용을 받는 거래 이외의 거래에 의하여 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
5. 외국환업무취급기관이 외국환업무를 영위함에 따라 해외소재 부동산을 담보로 취득하는 경우
6. ‘부동산투자회사법’에 의한 부동산투자회사, ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 의한 금융투자업자가 당해 법령이 정한 바에 의하여 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
7. 법률에 따라 설립된 기금을 관리∙운용하는 법인 및 ‘국민연금법’ 제102조제5항에 따라 국민연금기금의 관리∙운용에 관한 업무를 위탁받은 법인이 당해 법령에 따라 해외자산운용목적으로 부동산을 매매 또는 임대하기 위한 경우
8. 다음 각목의 1에 해당하는 자가 해외자산운용목적으로 부동산을 매매 또는 임대하기 위한 경우로서 범위 내에서 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하는 경우
(가. 은행, 보험회사, 종합금융회사 : 당해기관의 관련 법령이나 규정 등에서 정한 범위 내)
9. 해외체재자 및 해외유학생이 본인 거주 목적으로 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우
10. 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우
(임차보증금이 미화 1만불 이하인 경우에 한한다.)
해외부동산 취득 절차 위반 사례
해외 부동산을 취득하려는 거주자는 반드시 외국환거래규정에 따라 사전에 신고해야 합니다.
이는 국내의 외국환은행을 통하지 않고 송금한 경우에도 동일하게 적용됩니다.
이후 유학경비에서 사용하고 남은 금액과 현지 은행에서 차입한 자금을 합쳐, 몬트리올에 위치한 100만 달러 상당의 주택을 구입하였습니다.
이에 따라 해당 해외 부동산 취득 과정에서 외국환거래규정 제9-39조에 따라 지정거래외국환은행장 또는 한국은행 총재에게 신고해야 했지만, A씨는 이를 누락하였습니다.
만약 A씨처럼 신고를 누락했을 경우, 외국환거래법에 따라 행정제재(과태료 또는 경고)뿐만 아니라 벌칙(징역, 벌금, 몰수, 추징) 등의 처벌을 받을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
4. 관세상담에서 자주 묻는 해외부동산 관련 세금 문제 FAQ
관세상담 FAQ 1. 해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있나요?
해외부동산을 본인의 재원으로 취득할 때, 국내에 납부하는 세금은 없습니다. 해외부동산 취득자금을 증여받은 경우 수증자는 증여세를 납부해야 합니다.
관세상담 FAQ 2. 미성년자가 해외부동산을 취득한 경우에 세무상 문제가 있나요?
세법에서는 직업‧연령‧소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 수증자에게 증여세가 부과됩니다.
관세상담 FAQ 3. 해외부동산 중 주거용 주택을 취득 후 실제 거주할 경우에 국세청에 신고해야 하나요?
해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 거주하면서, 임대소득이 발생하지 않는 경우에는 국세청에 신고할 세금 항목은 없습니다. 다만, 해외부동산 취득∙보유∙투자운용 및 처분 명세서는 해외부동산을 최초 취득 시 임대소득이 발생하지 않더라도 보유분에 대한 명세서를 제출해야 합니다.
5. 관세상담이 필요하다면?
관세상담 전문변호사는 해외 부동산 관련 세금, 절차, 준비 등에 대한 법률 자문을 제공하고 있습니다.
해외에서 부동산을 취득하고 보유하는 과정에서 관련된 세금 규정은 복잡하기 때문에, 관련된 세금 문제를 해결하려면 현지와 국내 세법을 모두 이해하는 전문적인 법률적 조력이 필요합니다.
법무법인 대륜은 실무 경험이 풍부한 🔗관세변호사와 수출입 전문가인 관세전문위원이 협업해 의뢰인의 권익을 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다.
