부동산상속절차가 어떻게 되나요?

안녕하세요. 법무법인 대륜 부동산전문변호사입니다.

부동산이 포함된 상속의 경우 명의만 옮기는 문제가 아니라 법적 절차·세금·가족 간 합의가 함께 얽혀 있기 때문에 순서를 정확히 이해하시는 것이 중요합니다.

먼저, 상속은 피상속인(부모님 등)의 사망과 동시에 개시됩니다. 이 시점을 기준으로 상속 절차가 시작되며 이후 단계별로 진행됩니다.

가장 먼저 해야 할 일은 상속인이 누구인지, 상속재산이 무엇인지를 정확히 정리하는 것입니다.

상속인은 상속 개시 사실을 안 날로부터 3개월 이내에 단순승인, 한정승인, 상속포기 중 어떤 방식을 선택할지 결정해야 합니다.

부동산만 있는 경우라면 대부분 단순승인을 선택하지만 채무가 불분명하거나 부동산에 근저당·보증 문제가 있다면 한정승인 여부를 반드시 검토해야 합니다.

여러 명의 상속인이 있는 경우, 부동산을 어떻게 나눌 것인지에 대한 협의가 필요한데요, 이를 상속재산분할협의라고 하며 협의가 이루어지면 상속재산분할협의서를 작성하게 되고 이 서류는 이후 부동산 상속등기에 반드시 필요합니다.

분할 방식이 정해지면 그 내용에 따라 부동산 상속등기를 진행합니다.

상속등기는 의무 사항은 아니지만 등기를 하지 않으면 매도·담보 설정이 불가능하고, 추후 분쟁의 원인이 될 수 있는데요, 특히 공동상속 상태를 오래 유지할 경우 나중에 지분 처분이나 명의 정리 과정에서 갈등이 커지는 경우가 많습니다.

부동산상속절차에서는 세금 문제도 매우 중요합니다.

-상속세: 사망일로부터 6개월 이내 신고·납부

-취득세: 상속등기 시 과세 (일정 요건 충족 시 비과세·감면 가능)

부동산의 공시가격, 상속인 수, 배우자 상속 여부에 따라 세액이 크게 달라질 수 있으므로 사전에 세무적 검토가 필요합니다.

질문 주신 것처럼 “어머니는 계속 거주를 원하고 자녀들은 정산을 원한다”는 경우는 실무에서 매우 흔한 분쟁 유형입니다.

이 경우 배우자 상속분, 기여분·특별수익 주장 가능성, 향후 매각 또는 거주권 문제까지 함께 고려하지 않으면, 상속 이후 장기 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

법무법인 대륜의 상속전문변호사는 부동산전문변호사와 협업해 상속재산 정리 단계부터 분할 협의, 등기, 분쟁 대응까지 의뢰인의 상황에 맞춰 전체 절차를 한 번에 설계해 드리고 있습니다.

부동산상속절차가 막막하게 느껴지신다면 지금 단계에서 무엇부터 정리해야 하는지 차분히 상담을 받아보시길 권해드립니다.