누수·균열 등 일상생활 속 건설 하자와 법적 대응 방법

아파트 등 공동주택 부실시공을 둘러싼 갈등이 끊이지 않고 있는 가운데, 하자 문제로 골머리를 앓는 사람들도 늘고 있는 것으로 나타났다. 실제 국토교통부에 따르면, 국토부 산하 하자심사·분쟁조정위원회(하심위)가 처리한 공동주택 하자 관련 분쟁사건은 지난 2019년 3954건에서 2023년 4559건으로 증가했다. 특히 지난해(1~8월) 하자분쟁 처리 건수는 3525건으로, 평년 대비 약 20% 증가한 것으로 나타났다.

우리 일상생활에서 자주 발생하는 하자로는 △누수 △균열 △배관 문제 △소음 및 진동 등이 있다. 쉽게 접할 수 있는 하자인 ‘누수’의 경우 주요 원인을 방수 처리 미비, 콘크리트 부실 양생을 꼽을 수 있다. 방수 처리가 제대로 이뤄지지 않거나, 콘크리트 양생(보양작업)이 적절하게 진행되지 않으면 기온 변화, 건조 수축 등의 영향으로 균열이 생겨 누수가 발생하기 때문이다. 누수는 곰팡이, 벽체 균열 등 2차적인 문제로 번질 가능성이 높다.

‘균열(크랙)’은 건물 외벽, 바닥 등에 갈라짐 현상이 발생하는 것으로 재료, 설계, 시공, 구조 외벽에 의한 원인이 대표적이다. 만약, 균열이 발생했다면 자재 부식, 구조적 결함, 내구성 저하 등 건축물에 치명적인 손실을 가져올 수 있어 주의가 요구된다. 급수배수, 냉난방, 가스공사용 관을 배치하는 배관의 경우 부실시공, 노후화 등이 주요 원인으로 꼽히는데, 배관에 문제가 생길 시 건축물에도 큰 영향을 주기 때문에 건축물의 수명을 줄이는 결과를 초래할 수 있다.

또한, 소위 층간소음으로 불리는 ‘소음 및 진동’은 법으로 정해진 기준치를 넘는 소리와 흔들림이 발생하는 것이며, 아파트 층간소음 이외에 공사장 소음·진동, 교통 소음·진동 등을 원인으로 하는 하자다. 소음·진동은 사람의 건강이나 재산, 환경에 직접적인 피해를 주기 때문에 건설 하자들 중 가장 큰 문제로 지적된다.

이같은 일상생활 건설 하자가 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다. 보통 신축 아파트 등에서 하자를 발견한 경우, 1차적으로는 관리사무소에 신고한 뒤 수리를 요청해야 한다. 만약 이 단계에서 조치가 이뤄지지 않는다면 입주자 회의를 통해 대책을 논의하거나, 하심위 분쟁조정·재정 절차를 밟을 필요가 있다.

문제는 여기서도 결론이 나오지 않을 때다. 이 경우 하자보수소송을 진행해 원인과 책임소재를 명확히 가려야 한다. 공사상 잘못이 있는지 여부를 밝히고, 설계 도면대로 시공했는지, 기능과 안전상 규정에 어긋나지 않는지, 더 나아가 미관상 문제가 없는지 등에 대해 정확한 진단과 판단이 내려져야 하는 것이다.

법무법인 대륜 건설·부동산그룹 김형진 변호사는 “이러한 원인 규명 단계에서 가장 중요한 것 중 하나는 ‘건설감정’이다. 통상 건설 관련 분쟁이 발생했을 때 감정을 진행하게 되는데, 이는 법관이 판단하기 어려운 전문적인 쟁점에 대해 전문가의 의견을 듣고 이를 소송 자료로 활용하는데 그 목적이 있다.”며 “여기서 감정인은 전문 지식과 경험을 바탕으로 선정되며, 감정 과정을 통해 손해 발생 원인과 범위를 파악하게 된다. 이는 소송의 승패를 좌우하는 핵심 과정인 만큼 변호사와 감정인의 소통이 매우 중요하다고 할 수 있다. 따라서 건설분쟁 당사자라면 단순히 인터넷상으로 사안에 대해 찾아보는 것보다 전문가의 도움을 받는 것이 필요하다. 제일 좋은 방안은 분쟁 발생 시 전문가를 찾아 손해배상 기준 등에 대해 협의를 거치는 것이라고 할 수 있다.”고 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr

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